Actualización de renta de alquiler e IRAV
En los arrendamientos de vivienda sujetos a la LAU, la renta solo se actualiza al cumplirse cada anualidad y si existe pacto expreso. Desde el 8 de octubre de 2026, el artículo 18.1 toma el índice o metodología pactados; si el pacto no concreta ninguno, aplica el IRAV del INE. En todo caso, el IRAV es el límite máximo. Además, para las anualidades comprendidas entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, el incremento no puede superar el 2 % cuando el IRAV sea superior. Este régimen alcanza también a contratos anteriores al 26 de mayo de 2023. La subida solo es exigible desde el mes siguiente a una notificación escrita que identifique el porcentaje aplicado y, si se solicita, acompañe certificación del INE.
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undefined| Situación | Regla aplicable |
|---|---|
| No existe pacto expreso de actualización | No se actualiza la renta. |
| Existe pacto, pero no fija índice ni metodología | Se aplica el IRAV publicado por el INE. |
| El contrato fija IPC, IRAV u otra fórmula | Se calcula la fórmula pactada, pero el incremento no puede superar el IRAV. |
| La anualidad se cumple entre el 08/10/2026 y el 31/12/2027 | El máximo es el menor entre el IRAV y el 2 %. |
| Contrato anterior al 26/05/2023 | También queda sujeto al límite legal del artículo 18.1 por la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023. |
| Actualización no notificada por escrito | La nueva renta no es exigible hasta el mes siguiente a la notificación. |
Documentos y datos necesarios
- Contrato completo y anexos o novaciones.
- Fecha de inicio y aniversario contractual.
- Cláusula exacta de actualización.
- Última renta exigible y fecha de la última actualización.
- IRAV oficial correspondiente al mes de referencia.
- Cálculo de la fórmula pactada y comparación con IRAV y, si procede, con el 2 %.
- Notificación escrita y prueba de su recepción.
Preguntas que nos hacen los clientes
¿El IRAV sustituye siempre al IPC pactado?
No. Se aplica primero el índice o metodología pactados, pero el resultado no puede superar el IRAV. Si existe pacto de actualización sin índice o metodología, se aplica directamente el IRAV.
¿Puede subirse la renta si el contrato no prevé actualización?
No. En defecto de pacto expreso, la renta no se actualiza durante la vigencia del contrato.
¿El límite se aplica a contratos anteriores al 26 de mayo de 2023?
Sí. La disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023 extiende el límite del artículo 18.1 de la LAU a esos contratos.
¿Cuándo opera el límite extraordinario del 2 %?
En las anualidades comprendidas entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027. El máximo es el menor entre el IRAV y el 2 %.
¿La subida se puede reclamar con efectos retroactivos?
La nueva renta es exigible desde el mes siguiente a la notificación escrita. Una comunicación tardía no convierte automáticamente en exigibles las diferencias de meses anteriores.
¿Qué debe incluir la notificación?
El porcentaje aplicado y la nueva renta. Si la otra parte lo solicita, debe acompañarse la certificación del INE correspondiente.
¿El Real Decreto-ley 29/2026 es definitivo?
Está vigente desde el 8 de octubre de 2026. A 24 de octubre de 2026 seguía pendiente de la decisión parlamentaria de convalidación, por lo que conviene comprobar su estado antes de aplicar una actualización.
Fuentes normativas
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Comprobado el 2026-10-02. Los textos enlazados son los consolidados del BOE.
Si la subida es indebida, reclama
El diagnóstico es el primer paso. Para reclamar el exceso cobrado necesitas una comunicación formal que deje constancia. En burofaxlegal.es gestionan burofaxes de este tipo, y en tramitesjuridicos.com tienes guías sobre reclamaciones entre particulares.
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