Revisión de contrato de arras
Las arras no son un mero anticipo: según el art. 1454 del Código Civil, pueden ser penitenciales y permitir desistir perdiendo lo dado o devolviendo lo recibido. Reviso el contrato antes de que firmes y te explico qué tipo de arras aceptas y qué pierdes si te echas atrás.
Qué son las arras y qué tipo aceptas
El art. 1454 del Código Civil regula las arras penitenciales: quien las entrega pierde la cantidad si desiste, y quien las recibe debe devolver el doble si es él quien se echa atrás. Las partes también pueden pactar arras confirmatorias. En ese caso no opera automáticamente la salida del art. 1454 y las consecuencias dependen del contrato y del régimen general del incumplimiento.
El art. 1255 del Código Civil reconoce la libertad de pacto dentro de los límites de la ley, la moral y el orden público; por eso la redacción concreta manda.
Riesgos habituales en contratos de arras
- Arras confirmatorias disfrazadas de penitenciales, sin opción real de salida.
- Plazos imposibles para conseguir la financiación.
- Penalizaciones adicionales a las propias de las arras.
- Cargas y gravámenes sobre la vivienda que solo se descubren después.
- Cláusulas que permiten al vendedor vender a otro si aparece mejor oferta.
Qué reviso antes de que firmes
El tipo de arras, el precio final y su forma de pago, los plazos hasta la escritura, las condiciones suspensivas de financiación y la situación registral de la vivienda. Si falta alguna protección básica, te lo señalo y te propongo redacción alternativa.
| Aspecto | Arras penitenciales | Arras confirmatorias |
|---|---|---|
| Desistir del comprador | Pierde lo entregado. | No existe la salida automática del art. 1454; las consecuencias dependen del pacto y de las reglas del incumplimiento. |
| Desistir del vendedor | Devuelve el doble de lo recibido. | No existe la salida automática del art. 1454; las consecuencias dependen del pacto y de las reglas del incumplimiento. |
| Efecto principal | Opción de salida pagando. | Compromiso firme de venta. |
| Norma de referencia | Art. 1454 del Código Civil. | Pacto de las partes (art. 1255 CC). |
Antes de firmar las arras
- Confirma qué tipo de arras son y que el contrato lo dice claro.
- Verifica el plazo para firmar la escritura y si es realista.
- Comprueba que la financiación está protegida como condición suspensiva.
- Solicita nota simple registral de la vivienda.
- Revisa qué ocurre con los gastos e impuestos de la operación.
- No entregues ningún importe sin documento firmado.
Preguntas que nos hacen los clientes
¿Puedo recuperar las arras si no me conceden la hipoteca?
Solo si el contrato lo prevé expresamente como condición suspensiva. Sin esa cláusula, puedes perder las arras penitenciales aunque la financiación no llegue; deben revisarse la redacción y las circunstancias concretas.
¿Qué pasa si el vendedor se echa atrás?
Con arras penitenciales, debe devolverte el doble de lo recibido. Con arras confirmatorias no existe la salida automática del art. 1454; las pretensiones posibles dependen del pacto y de las reglas generales sobre cumplimiento y resolución.
¿Revisáis también la promesa de compraventa completa?
Sí. La promesa y las arras suelen ir juntas, y reviso el conjunto para que no haya contradicciones entre documentos.
Fuentes normativas
- Código Civil — art. 1454
- Código Civil — art. 1255
- Código Civil — art. 1124 — cumplimiento o resolución en obligaciones recíprocas
Comprobado el 2026-10-02. Los textos enlazados son los consolidados del BOE.
Si la operación se tuerce
Cuando el otro incumple, la reclamación formal ordena la situación. Un burofax con acuse de recibo suele ser el primer paso antes de cualquier demanda; lo gestionan en burofaxlegal.es, con guías de apoyo en tramitesjuridicos.com.
Revisar mi contrato de arras
Revisar pedido y pagar Comparar otros niveles
Compara el alcance, el plazo y el precio final antes de contratar. La revisión identifica riesgos y propone cambios jurídicos; no promete resultados que dependan de terceros.