Cláusulas abusivas en el contrato de alquiler y cómo reclamar

Cuándo una cláusula merece revisión y por qué importa quién alquila

Una condición puede perjudicarte de algún modo, aunque esto no siempre supone que nos hallemos ante una cláusula abusiva.

La normativa de consumo se aplica cuando el arrendador actúa como empresario o profesional y el inquilino alquila para su uso particular. En ese caso, las condiciones no negociadas individualmente que, contra la buena fe, causen un desequilibrio importante en perjuicio del inquilino pueden ser abusivas y nulas (artículos 82 y 83 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, TRLGDCU). Si ambas partes actúan como particulares, ese control de consumo no resulta aplicable.

Una condición también puede ser nula por contradecir normas imperativas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), aunque el alquiler se celebre entre particulares.

Al revisar el contrato, es relevante y útil también cómo lo contrataste. Guarda la primera versión, las modificaciones que propusiste y las respuestas recibidas. Si el contrato afirma que negociaste todas las cláusulas, conserva también los mensajes en los que te indicaron que no se admitían cambios.

Gastos de agencia, fianza y seguros: tres comprobaciones concretas

Si encuentras alguna de estas condiciones, revísala junto con el resto del contrato. Hay que comprobar cuándo se firmó y qué régimen legal le corresponde: las reformas no se aplican automáticamente del mismo modo a todos los contratos anteriores.

• Gastos de gestión o formalización a tu cargo. Por ejemplo, una factura por preparar el contrato. El artículo 20.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos impide repercutir esos gastos al inquilino, directa o indirectamente. Pide el desglose del servicio y quién lo encargó.
• Fianza o garantía excesiva. La fianza obligatoria de vivienda es una mensualidad. La garantía adicional, una cobertura distinta de esa fianza, tiene un límite de dos mensualidades en contratos de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, como una sociedad. Comprueba a qué corresponde cada pago antes de compararlo con el límite.
• Seguro de impago impuesto. El artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prohíbe exigirte contratar seguros de impago de renta o coberturas análogas. Pide la póliza y la condición que obliga a contratarla.

Penalizaciones encubiertas y obligación de pagar todas las costas

Revisa también si el contrato prevé que pierdas automáticamente la fianza por marcharte antes de completar la duración pactada. Una nota informativa del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 identifica esa pérdida automática como una penalización encubierta. También advierte sobre las cláusulas que trasladan de forma general al inquilino todos los gastos procesales y costas. Esa nota es informativa; la validez de cada condición debe contrastarse con la normativa aplicable al contrato.

Merece tu atención una frase del contrato como «el inquilino pagará todos los gastos judiciales en cualquier caso».

Márcala para revisión. Esa obligación general escrita en el contrato es distinta de los gastos que puedan corresponder después de analizar un procedimiento concreto.

Si te exigen una penalización por salir antes, anota cuándo firmaste y cuándo prevés marcharte, y ten a mano la comunicación que enviaste. No calcules lo que debes solo con la cláusula. Antes de aceptar un descuento o firmar un acuerdo de liquidación, que fija las cuentas al terminar, pide que comprueben la fecha del contrato y la regulación aplicable.

Cómo preparar y enviar una reclamación al arrendador

En la reclamación, señala la cláusula que discutes y el cobro concreto. Una acusación general sobre todo el contrato ayuda menos a explicar lo que pides. Puedes organizar el escrito así:

• Identifica la vivienda, el contrato y a quién diriges la reclamación.
• Copia el apartado discutido y explica qué te han pedido o cobrado.
• Adjunta el justificante de pago o la comunicación donde aparece la exigencia.
• Indica qué solicitas: aclarar el concepto, corregir la cláusula, dejar de aplicar un cobro o devolver una cantidad identificada.
• Solicita respuesta por escrito y guarda el envío completo con sus anexos.

Por ejemplo, si pagaste una factura descrita como preparación del contrato, aporta la factura y el recibo. Pide que te expliquen qué servicio te cobraron y que revisen el cobro conforme al artículo 20.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Si los documentos recogen el importe exacto, usa esa cantidad en la reclamación.

Elige un medio que te permita conservar el contenido y documentar el envío y su recepción. Antes de dejar de pagar cantidades, descontarlas de la renta o firmar una renuncia, consulta las consecuencias para tu caso. Una reclamación escrita no resuelve por sí sola la discrepancia.

Hoja de reclamaciones, consumo y vía judicial

Si interviene una agencia o un arrendador profesional, consulta si corresponde pedir una hoja de reclamaciones. También puedes acudir a la oficina municipal de información al consumidor para que te orienten sobre el cauce disponible. Lleva el contrato, las facturas y la reclamación previa. Pregunta si pueden tramitar tu reclamación: dependerá de contra quién reclames y del lugar.

Si tu arrendador es un particular, explica esa circunstancia desde el principio. Una oficina de consumo no puede tramitar cualquier conflicto de alquiler. Presentar allí una reclamación tampoco implica que vayas a recuperar el dinero.

Si no llegas a un acuerdo, consulta si te conviene acudir a la vía judicial. Antes de iniciarla, pide que se revisen el procedimiento adecuado, los plazos, el riesgo de costas y si debes acreditar un intento previo de negociación conforme a la Ley Orgánica 1/2025. No cualquier escrito de reclamación cumple necesariamente ese requisito.

Puedes solicitarnos una revisión de las cláusulas de tu alquiler. Analizaremos el contrato y los justificantes para indicarte qué puedes reclamar y qué vía resulta adecuada para tu situación.

Qué revisar antes de firmar el contrato de alquiler

Pide el borrador y los anexos antes de la cita. Subraya quién paga cada gasto, qué cantidades se entregan como garantía y qué ocurre si necesitas marcharte. Comprueba que los cambios acordados figuren en la versión que vas a firmar y conserva una copia completa.

Lleva anotadas las dudas que quieras resolver. Si te explican verbalmente que una penalización no se aplicará, pide que aclaren el texto. Puedes solicitarnos una revisión del contrato de alquiler antes de firmar y consultar el precio del servicio antes de encargarla.