Prórroga de contrato de alquiler
Tu contrato de alquiler tiene una duración mínima legal y un sistema de prórrogas que condiciona cuándo puedes salir y con qué aviso. Reviso la duración pactada, la prórroga obligatoria de cinco años y la prórroga tácita de tres, con sus notificaciones de cuatro meses del arrendador y dos del arrendatario.
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Cómo funciona la duración legal
El art. 9 de la LAU fija una duración mínima de cinco años en vivienda habitual cuando el arrendador es persona física y de siete cuando es persona jurídica. La recuperación por necesidad exige, entre otros requisitos, que la posibilidad conste expresamente en el contrato y que se cumplan las condiciones y el preaviso del art. 9.3.
Prórroga obligatoria y prórroga tácita
Si la duración pactada es inferior al mínimo legal, el contrato se prorroga por plazos anuales hasta alcanzar cinco años, o siete cuando el arrendador es persona jurídica, salvo que el arrendatario comunique que no quiere renovarlo con al menos treinta días de antelación.
Superado ese período, entra la prórroga tácita de tres años más. Aquí el art. 10 de la LAU regula las notificaciones: el arrendador debe avisar con cuatro meses de antelación y el arrendatario con dos.
Qué reviso en tu contrato
- La duración pactada y si respeta el mínimo legal.
- Las cláusulas de desistimiento y sus penalizaciones.
- Los plazos de preaviso para no renovar y si son abusivos.
- Qué ocurre con las mejoras y el estado de la vivienda al finalizar.
Contexto normativo
El RD-ley 8/2026 introdujo una prórroga extraordinaria con efectos limitados, pero fue derogado el 30 de abril de 2026 al no convalidarse. La regulación vigente parte de los arts. 9 y 10 de la LAU. El propio art. 10 contempla prórrogas extraordinarias en supuestos concretos, entre ellos determinadas situaciones de vulnerabilidad y viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado; su aplicación exige revisar los requisitos del caso.
| Momento | Regla legal |
|---|---|
| Duración mínima | 5 años si el arrendador es persona física; 7 si es persona jurídica. |
| Prórroga obligatoria | Anual hasta cumplir 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), salvo que el arrendatario comunique que no quiere renovar con 30 días de antelación. |
| Prórroga tácita | 3 años más, salvo notificación en contrario. |
| Aviso del arrendador | 4 meses antes para no prorrogar. |
| Aviso del arrendatario | 2 meses antes para no prorrogar. |
Antes de decidir sobre tu prórroga
- Revisa la fecha exacta de fin de contrato.
- Calcula los plazos legales de preaviso según tu posición.
- Verifica si tu contrato añade penalizaciones por salir antes.
- Comprueba si hay cláusulas de subida de renta ligadas a la prórroga.
- Documenta el estado de la vivienda antes de cualquier entrega de llaves.
- Envía cualquier comunicación por escrito y con acuse de recibo.
Preguntas que nos hacen los clientes
¿Puede el casero echarme al cumplir el primer año?
No, salvo que el contrato sea de temporada con causa real o que concurra algún supuesto legal tasado. En una vivienda habitual sujeta al art. 9 de la LAU, la duración mínima es de cinco años si el arrendador es persona física y siete si es persona jurídica. Un contrato de temporada auténtico sigue un régimen distinto.
Quiero irme antes de que acabe la prórroga, ¿puedo?
Depende del momento contractual en que estés. La respuesta depende de si quieres impedir la siguiente prórroga o terminar una anualidad ya iniciada. Revisamos la fecha, la cláusula de desistimiento y el momento contractual antes de indicar el preaviso aplicable.
El casero no me avisó con cuatro meses, ¿qué pasa?
Si el arrendador no notifica su voluntad de no prorrogar en plazo, el contrato se prorroga según el art. 10 de la LAU. El informe valora tu situación concreta.
Fuentes normativas
- Ley de Arrendamientos Urbanos — art. 9
- Ley de Arrendamientos Urbanos — art. 10
- RD-ley 8/2026 (derogado) — derogación el 30-4-2026, solo contexto histórico
Comprobado el 2026-09-28. Los textos enlazados son los consolidados del BOE.
Cuando la salida se complica
Si la otra parte no respeta los plazos o la devolución de la fianza se retrasa, la comunicación formal marca la diferencia. Un burofax con acuse de recibo deja constancia fehaciente; puedes encargarlo en burofaxlegal.es.
Próxima apertura
La infraestructura y la información están preparadas. El servicio se abrirá cuando Carla confirme personalmente tarifas, plazos y alcance.