Duración del contrato de alquiler: plazos, prórrogas y cómo salir

Cuánto dura el alquiler de vivienda y cómo funciona la prórroga obligatoria

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite pactar la duración del alquiler. El artículo 9.1 de la LAU establece una prórroga obligatoria: el contrato continúa por anualidades cuando el plazo pactado es inferior a cinco años, o a siete si el arrendador, quien te alquila, es una persona jurídica.

Hay excepciones. Esa regla no obliga a que cualquier alquiler dure todo ese tiempo.

Si firmas por un año y te resulta aplicable este régimen, el vencimiento de ese año no basta para que el propietario pueda darlo por terminado. Si tú no comunicas que no quieres renovar en los términos legales, el contrato se prorroga hasta alcanzar el mínimo correspondiente. Para el arrendatario, ese mínimo tampoco es una obligación de permanencia de cinco o siete años: puedes salir antes si cumples los requisitos.

El plazo empieza a contar desde la fecha del contrato o, si es posterior, desde que tienes la vivienda a tu disposición. Conserva la prueba de esta última fecha. Si no se pactó duración, o quedó indeterminada, el artículo 9.2 de la LAU considera el contrato celebrado por un año, sin eliminar el derecho a las prórrogas previstas en el apartado anterior.

Recuperación por necesidad del arrendador y final del mínimo legal

El artículo 9.3 de la LAU regula una excepción por necesidad de vivienda antes de completar los cinco años. No es una autorización general para no renovar al terminar el mínimo. Exige que el arrendador sea una persona física y que haya transcurrido el primer año del contrato.

El contrato debe recoger expresamente, desde su firma, la necesidad de ocupar la vivienda como residencia permanente para el propio arrendador, sus familiares de primer grado por consanguinidad o adopción, o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. El primer grado comprende, por ejemplo, padres e hijos; no cualquier familiar.

Si el propietario quiere recuperar la vivienda por esta vía, debe comunicarte la necesidad y especificar la causa. Tiene que avisarte con al menos dos meses de antelación a la fecha en que vaya a necesitarla. El artículo 9.3 de la LAU prevé que entregues la vivienda en ese plazo si no acordáis otra cosa. Si recibes un aviso, revisa tanto su contenido como lo que decía el contrato al firmarlo.

La no renovación ordinaria al alcanzar el mínimo legal se regula en el artículo 10.1 de la LAU, no en el artículo 9.3 de la LAU. No confundas sus preavisos con los de recuperación por necesidad.

Prórroga anual tras el plazo mínimo: cómo funciona y cuándo avisar

El artículo 10.1 de la LAU se aplica al vencimiento del contrato de alquiler de vivienda habitual o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración, o siete si el arrendador es una persona jurídica.

Si ni tú ni el arrendador habéis comunicado al otro que no queréis renovar con la antelación exigida, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.

Para evitar esa prórroga, el arrendador debe notificar su voluntad de no renovar con al menos cuatro meses de antelación al vencimiento. Tú, como arrendatario, debes hacerlo con al menos dos meses. Durante esas anualidades adicionales, puedes comunicar al arrendador que no quieres renovar con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de ellas. Esta salida corresponde al final de la anualidad, no a una fecha intermedia.

Comprueba la fase y las fechas de tu contrato antes de enviar el aviso. Puedes consultarnos el servicio de revisión de la prórroga del alquiler.

También deben comprobarse las prórrogas extraordinarias de los artículos 10.2 y 10.3 de la LAU y de la disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026. Algunas dependen de la vulnerabilidad del inquilino, de que el arrendador sea gran tenedor o de que la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado. Otras exigen comprobar vencimientos, pagos y excepciones. Un aviso de no renovación no permite descartar por sí solo estas prórrogas.

La recuperación por necesidad tampoco tiene idénticos requisitos en todas esas situaciones. La disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026 permite, bajo sus condiciones, oponerse a su prórroga extraordinaria por una necesidad real y acreditada aunque no figurase esa facultad en el contrato.

Cómo salir de la vivienda arrendada antes del vencimiento

El desistimiento es tu decisión de terminar el alquiler antes de que llegue su vencimiento. El artículo 11.1 de la LAU permite hacerlo una vez transcurridos al menos seis meses, con una comunicación al arrendador de al menos treinta días de antelación. Estos requisitos se refieren al desistimiento del inquilino; no a una facultad equivalente del propietario.

Antes de mandar el aviso, identifica la fecha en que quieres que termine el contrato. Después comprueba que para entonces se hayan cumplido los seis meses y que la comunicación respete la antelación necesaria. No confundas la fecha de salida física con la fecha de terminación que estás comunicando. Si todavía no han pasado seis meses, este supuesto no resuelve por sí solo tu salida.

Antes de aceptar una indemnización por terminar el alquiler antes de tiempo, revisa si corresponde pagarla. La redacción vigente del artículo 11.3 de la LAU indica que el desistimiento ejercido conforme a los apartados anteriores no genera derecho de indemnización para el arrendador. Por lo tanto, que una penalización figure en tu contrato no basta para darla por válida. En contratos sujetos a la redacción anterior del artículo 11 de la LAU, sí podía pactarse una indemnización de una mensualidad de renta por cada año pendiente, con la parte proporcional para períodos inferiores. Hay que comprobar qué régimen corresponde a tu contrato.

Antes de calcular cantidades, puedes pedir una revisión jurídica para comprobar cómo se aplica a tu contrato, sobre todo si es anterior, y qué ocurre con tu cláusula concreta. Conserva el contrato completo y cualquier anexo; para revisar la penalización hace falta algo más que esa frase aislada.

No renovar al vencimiento: cuándo encajan los treinta días

La no renovación consiste en comunicar que no quieres continuar cuando llegue el vencimiento del contrato o de una prórroga. No estás eligiendo una fecha intermedia como en el desistimiento. Durante el régimen de prórroga obligatoria del artículo 9.1 de la LAU, puedes comunicar que no quieres renovar con al menos treinta días de antelación a la terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas.

No conviertas esos treinta días en una regla para cualquier momento del alquiler. Primero comprueba en qué fase está tu contrato. Al completarse el mínimo legal, el artículo 10.1 de la LAU exige al arrendatario al menos dos meses para evitar la prórroga; durante las anualidades adicionales, puedes no renovar al final de cualquiera de ellas avisando con un mes de antelación.

Por ejemplo, si estás dentro de una anualidad de prórroga obligatoria y quieres irte justo cuando termine, revisa la no renovación del artículo 9.1 de la LAU. Si quieres irte a mitad de esa anualidad, revisa el desistimiento del artículo 11 de la LAU. Identifica en el aviso el contrato y la vivienda a los que te refieres. Indica también la fecha de terminación propuesta. Guarda el texto que envíes y la constancia de que lo han recibido.

Quién avisa y qué plazo debe respetar

Busca el supuesto que corresponda a tu salida o al aviso que has recibido. Tendrás que contrastar estos plazos con las fechas de tu contrato.

• Inquilino que no renueva dentro del artículo 9.1 de la LAU. Avisa al menos treinta días antes del vencimiento correspondiente. Comunica que no quiere continuar en la siguiente prórroga.
• Inquilino que desiste conforme al artículo 11.1 de la LAU. Deben haber transcurrido al menos seis meses y debe respetar treinta días de preaviso. Termina anticipadamente en los términos de ese precepto; la indemnización exige atender a la redacción aplicable.
• Propietario persona física que recupera por necesidad conforme al artículo 9.3 de la LAU. Debe haber pasado el primer año y cumplirse las condiciones del contrato y de la causa legal. Comunica la necesidad con al menos dos meses de antelación.
• No renovación al completarse el mínimo legal: artículo 10.1 de la LAU. El arrendador avisa con al menos cuatro meses y el arrendatario con al menos dos meses de antelación al vencimiento. Sin esos avisos, el contrato se prorroga por anualidades hasta un máximo de tres años más. Durante esas anualidades, el arrendatario puede no renovar avisando con un mes de antelación al final de cualquiera de ellas.

Errores que suelen cometerse y qué revisar antes de enviar el aviso

No des por hecho que escribir once meses elimina cualquier prórroga. Tampoco firmes una cláusula de alquiler temporal sin aclarar qué situación describe. El artículo 9.4 de la LAU excluye los contratos de vivienda temporal de las reglas de duración de sus apartados anteriores. La causa temporal debe ser real y acreditable, conforme al artículo 7.2 de la LAU. Pide que revisen qué tipo de contrato has firmado y qué consecuencias tiene.

Reúne el contrato con sus anexos y las comunicaciones previas. Busca también la prueba de la fecha en que tuviste la vivienda a tu disposición. Señala si quieres abandonar la vivienda al vencimiento o antes. Si eres propietario, concreta si alegas necesidad de vivienda o simplemente quieres terminar la relación al acabar el plazo.

Con esa documentación puedes solicitar una revisión del contrato de alquiler para saber qué vía corresponde a tu caso y qué información falta antes de redactar el aviso.

Nota sobre la reforma pendiente de convalidación

El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, está publicado en el BOE, pero a la fecha de revisión está pendiente de convalidación parlamentaria y aún no ha entrado en vigor. Su entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre de 2026. Por ello, este artículo no desarrolla sus cambios en materia de prórrogas, preavisos e indemnización por no renovación. Si se convalida y entra en vigor, publicaremos un artículo específico sobre su alcance y aplicación a los contratos existentes. Antes de enviar un aviso, conviene comprobar la situación de esta reforma y la normativa aplicable.