Devolución de la fianza del alquiler: plazos, intereses y cómo reclamarla

Qué establece la ley sobre la fianza y las garantías adicionales

La fianza es la cantidad en metálico que entregas al comenzar el alquiler. El artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece una mensualidad de renta en los arrendamientos de vivienda y dos en los de uso distinto del de vivienda. Cuando pidas la devolución, busca el justificante de lo que pagaste y comprueba a qué corresponde cada importe en el contrato.

La garantía adicional se pacta aparte de esa fianza. El artículo 36.5 de la LAU limita su valor a dos mensualidades en contratos de vivienda de hasta cinco años, o hasta siete si el arrendador es una persona jurídica, como una sociedad. Para los arrendamientos temporales, el límite que recoge el precepto es una mensualidad. El mismo apartado prohíbe exigir al inquilino la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas. Estas reglas deben contrastarse con la fecha y el régimen aplicable al contrato, especialmente si es anterior a las reformas.

No confundas la fianza con la garantía adicional al solicitar la devolución. Anota por separado la fianza y cualquier garantía adicional, junto con el concepto que figura en el contrato. Si tienes dudas sobre lo que firmaste, puedes encargarnos una revisión de tu contrato de alquiler.

Cuándo se generan intereses

El artículo 36.4 de la LAU vincula el interés legal a la entrega de llaves. Si transcurre un mes desde esa entrega y no se ha devuelto el saldo de la fianza que corresponda restituir, ese saldo genera interés legal. Para reclamar el interés legal, utiliza el tipo vigente durante cada período de retraso. No añadas una penalización arbitraria.

El precepto habla del saldo que deba devolverse al final del alquiler. Comprueba por separado cuándo entregaste las llaves y cuánto queda pendiente que te devuelvan. Salir de la vivienda no supone perder automáticamente toda la fianza. Tampoco puedes resolver una discusión sobre daños contando únicamente los días transcurridos.

Guarda un documento de entrega con fecha e identificación de la vivienda. El artículo 36.7 de la LAU prevé documentar el estado de la vivienda al finalizar el alquiler, con la firma de ambas partes; comprueba su aplicación a tu contrato. No firmes una conformidad con daños o descuentos que discutes. Si solo tienes mensajes, conserva la conversación completa y pide confirmación por escrito. Evita confundir la fecha de la mudanza con la fecha en que entregaste las llaves. Tampoco confundas el fin del contrato con su preaviso.

Puedes consultar nuestra guía sobre duración y prórrogas del alquiler.

Para calcular intereses, prepara las fechas y el saldo discutido, sin aplicar porcentajes de una plantilla antigua de Internet. Si lo prefieres, puedes encargarnos el cálculo.

Cómo revisar los gastos que quiere descontar el casero

El artículo 1555 del Código Civil obliga al inquilino a pagar la renta en los términos acordados y a utilizar el inmueble con diligencia, es decir, con cuidado y conforme al uso pactado. Si el casero te reclama rentas pendientes o daños por un uso descuidado, revisa qué te exige a partir de esas obligaciones.

El casero no puede justificar cualquier descuento basándose en esas obligaciones. El artículo 1561 del Código Civil excluye de la obligación de restitución los menoscabos debidos al tiempo o a una causa inevitable. En vivienda habitual, las pequeñas reparaciones por el uso ordinario sí corresponden al inquilino, conforme al artículo 21.4 de la LAU. No todo desgaste justifica, por tanto, descontar el coste de una renovación.

Si te reclama una renta, contrasta el periodo con tus transferencias. Si señala un daño, pídele que identifique el elemento afectado y explique qué te atribuye. Solicita también el importe desglosado. Compara las fotos de entrada y salida. Una factura puede ayudar a conocer el coste, pero también necesitas entender qué trabajo recoge y qué relación tiene con lo que se discute.

• Ante una cantidad por alquiler pendiente, busca el recibo del mes señalado y revisa si existe un pago no contabilizado.
• Si te cobra pintura o limpieza, o incluye reparaciones en un cargo global, solicita el desglose y contrástalo con el estado documentado de la vivienda.
• Ante un desperfecto que ya habías comunicado, incorpora aquel mensaje y las fotografías que conserves.

No aceptes ni rechaces todos los cargos en bloque. Prepara tu respuesta concepto por concepto. Para saber quién debe pagar los trabajos de pintura o reparación, hay que revisar el contrato y lo ocurrido en la vivienda. No des por hecho que corresponden siempre a la misma parte.

Cómo pedir la devolución por escrito, paso a paso

Reúne el contrato y el justificante de la fianza. Añade el documento de entrega de llaves. Después prepara una liquidación: anota cuánto entregaste y cuánto te han devuelto para calcular lo que reclamas.

Separa los conceptos que aceptas de los que discutes. Si falta información, pídela expresamente.

• Identifica a las partes y la vivienda, y señala cuándo entregaste las llaves.
• Indica la fianza abonada y el saldo cuya devolución solicitas. Explica cualquier diferencia con la propuesta del casero.
• Pide el detalle de los descuentos y los documentos que los respalden. Adjunta tus justificantes relevantes.
• Facilita una cuenta para el abono y propone un plazo concreto de respuesta, sin presentarlo como un plazo legal universal.
• Conserva el escrito enviado y la respuesta. Si optas por un burofax, revisa las opciones para documentar su contenido y el resultado de la entrega.

Si ha transcurrido el mes del artículo 36.4 de la LAU, incluye la petición de interés legal sobre el saldo que deba restituirse. El escrito no asegura el cobro.

Si no recibes respuesta o persiste el desacuerdo, puedes valorar con un abogado una reclamación judicial de una cantidad líquida, esto es, concretada en dinero. Antes de elegir el procedimiento, revisa sus requisitos y la negociación previa exigida, con carácter general, por el artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025. El burofax puede servir para documentarla, pero su mero envío no garantiza que se haya cumplido ese requisito.

Pruebas que conviene conservar

Prepara una carpeta con documentos completos, no solo capturas aisladas. Ordena los archivos por fecha y conserva también las respuestas del casero, aunque discrepes de ellas. Así podrás comprobar de dónde sale el saldo que reclamas, sin depender de una explicación larga sin justificantes.

• Contrato y anexos, incluidos el inventario y los pactos sobre cantidades entregadas.
• Justificante de la fianza y de la garantía adicional, si la hubo.
• Recibos de renta y transferencias que permitan identificar cada pago.
• Documento o comunicaciones sobre la entrega de llaves.
• Fotografías de entrada y salida, y mensajes donde comunicaste desperfectos.
• Propuesta de liquidación con los justificantes de los descuentos. Guarda también las reclamaciones intercambiadas.

Por ejemplo, si el casero propone descontar una reparación y tú conservas un mensaje anterior donde ya describías ese problema, presenta ambos documentos juntos. Así podrás mostrar por qué discrepas, aunque esos documentos no prueben por sí solos quién debe asumir el gasto.

Si necesitas preparar tu petición, consúltanos el servicio para reclamar la fianza del alquiler y adjunta los documentos que respalden la cantidad que pides.